北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请教下升学问题。我家老大八年级，人朝，成绩班级中等偏上。老二五年级，人朝小学，可以直升人朝初中。现在在考虑是否要买西城学区房，落户德胜。最近看到西城校额到校增加了很多，不知道明年中考会不会校额到校比例更多？
感觉去西城中考考上好高中越来越难了。老二派位去西城好初中概率大吗？如果派到好初中，不是顶尖的学生，是不是还要竞争越来越少的统招名额？如果去普通初中，是不是不如留在人朝啊？
A：
1、校额到校理论上是增加的。不过说实话，这政策的象征意义更大，实际意义不太大。或者说是有了当然比没有强，但对孩子起不到决定性作用。这就不多解释了，可以咨询搞教育的。
只是多说一句，牛高内部的资源分配差距，有时候比牛渣之间的差距还大。因为渣高内部的资源分层不太悬殊，而且鸡头得到的资源一般都超过凤尾。
2、西城“考上”好高中从来都很难，过去更难，从我小时候就难。80年代我在东城区重点的排名是年级前15吧，班级前三，也算挺努力的。这都没考上我爸的母校四中，给老头儿留下了终身遗憾。
现在的校额到校其实就是过去的“名额分配”，不太算考上的，而是靠排名推送的。进去之后就得看孩子的实力了，高中可比初中较劲多了。
派位去西城好初中的概率，肯定不大啊。如果没有政保，那大抽奖一般是每个班1个最多两个。然后中上的四五个最多六七个，其他的就多数都是注册校了，类似于过去的“大波轰”。
而且这还是在西城有六年一贯学籍的情况下。跨区小升初的概率更低，大抽奖几乎不可能，一般最多是二类校，另外还有跨学区派位的可能。
3、普娃肯定走统招啊，或者说中考之后，只要不能点招进目标校实验班的，再没排上校额到校，那就只有统招一条路了。
这在中考出分之后去牛高门口看看就知道了，每年都上演各种的人间戏剧，家长们的尊严在孩子的分数面前一分不值。轮番的惊喜、无奈与不甘，没经历过的体会不了那种折磨。
4、对啊，从学校来说，都别聊普通初中，只要不能确定去西城前五，最多前七吧，那一般不建议从人朝换走，除非是天牛娃。但如果是天牛娃也就没必要换走了，直接走人大附系统内点招不就得了。
当然，如果确定孩子是普娃，在朝阳上普高都有难度的，那可以去西城。这就甭考虑什么好初中了，主要是借助西城的整体资源，上普高的概率比朝阳高的多。
5、总之考虑好吧，以人朝目前的成绩，放到西城也至少是中上。所以要不就是能确定好初中，要么就确定孩子是普娃，否则一般不建议这么换。
仅供参考。
二
Q:
有些想买房的事想请教一下。我是非京籍大龄单身，快奔四了。北京工作十几年了，只有母亲在老家。现在老妈年纪大了，希望接她来北京生活。老家房子卖掉的话加上手里大概一百出头。这个价格可考虑的的确太少了。我的情况如下：
1、个人原因我回老家基本不现实，只能接母亲来京，我这种情况不考虑落户学区等的情况，是否可以考虑公寓？
2、因为预算有限，只有自己一个人有收入（总不能惦记老妈退休金），还款压力也比较大，所以预算想控制在一百四五，纯居住。
3、老妈年纪大了，腿脚不好，又不想住老破小的一楼。我又一直在南城工作，能选择的好像除了六环外房山和大兴还有其他选择么？您是否方便给点选择建议。（老人前几年在房山待过，不太喜欢那边老破小）
4、目前我看了大兴的珺悦国际，两室大概120到130。这个价格需要全款。公摊大了些，可用面积偏小，价格基本能接受。
A：
1、如果更注重居住的性价比，那公寓是合适的选择。另外部分老人也选择公寓，毕竟年纪越大越不好租到房子，公寓是能相对低价的解决方案。
2、除了房山大兴，那当然就是亦庄了，各种档次的都有，像林肯公园这种的还很不错呢，规模大品质高，居住方面和普宅一样。得房率得看具体楼栋，高了能到75%或以上，小户型偏低。这找当地中介看看吧，有150万左右总价的，建面50平左右。
3、珺悦国际也挺好，地段儿没问题，交通和配套都齐。就是远了点儿呗，都六环外了，年轻人居多的板块，看老人是否喜欢吧。房子的性价比肯定没问题，这都不用计算了，成熟小区早就是正常价值了。
4、不过也考虑好公寓的劣势，主要就是流动性弱，价格走势不强，常规建议是要么别买，买了也就别卖了，现有政策下不太好卖。
另外是潜在的风险，一般三项：一是房产税，商业地产早就有成型的法规，只是一直没征收而已。而一旦普宅的要铺开，大概率先从公寓开始。二是土地出让金，普宅的已经明确了是自动续期，而商业地产的没有明确，有被要求到期续费的可能。三是政策方面的，很难会放宽，毕竟这种产品是在和普宅抢市场，耽误了人家卖地。以上风险都有引发价格波动的可能，考虑好再买。
5、简单就是这情况。另外如果纯自住，其实也可以考虑其他产权的，价格和公寓差不多，优势是没什么再被打压的风险，而且总是有希望解决的。而公寓是产权明确，但没什么向好的可能了。
仅供参考。
三
Q:
请问，丰台二年级小学生，现在怡海小学。咨询留在学校的升学途径和跨区买房换户口，读更好初高中的可能性。
A：
1、怡海小学的升学途径，要么就是本小区内继续民办初中，要么就是学区内公立校派位啊，这能有什么途径？
再其他就是争取参加十二中的点招呗，但未必公开，大概率仍然是MD（密电），更隐秘。十二中的掐尖儿班在南泥洼的承泽（民办），要不然去问问学校吧。另外第五实验也有点招，应该是在十二中代管，途经我不清楚，也是问学校吧。
2、跨区换学校只能是初中，高中不是义务教育，都得靠成绩，跟房子无关。要想确定好初中的话只有朝阳区的概率大，能单校划片。其他区都是派位，不敢保证进哪所初中，只能看自己的运气。
3、多说一句，既然是二年级，那就是2023年入学的，北京有史以来孩子最多的高峰年。既然是赶上了，那无论怎么转学都是同一届，哪所好学校的学位都宽松不了。所以考虑好再跨区吧，即便是能单校的朝阳，到时候初中学位也有可能不宽松，是否能对口入学不敢保证。
仅供参考。
四
Q:
想咨询个问题，今年功德寺小升初据说是划到了青龙桥片区，但幼升小又是上地学区，请问这种情况怎么解释呢？
A：
1、怎么解释，就是没谱儿的解释呗，甭说没有确定学区了，就算是确定了，跨区调剂也是人家的正常手段。多校划片既是在本学区内多校，也可以跨学区多校，关键是“多校”，哪个学区的学位充足，那就向哪边调剂呗。
2、这从来都没法儿解释，敢说准话或承诺的都是大忽悠。另外如果是新房，那从来都是不带学区的，必须是交房后等派出所确定了户籍地登记，才由教委来明确划片的。而且还可能调整，一切都是没谱儿，所有新板块都这种情况。
3、所以这要么就赌一把，赌上地学区的学位充足，要么就图个稳妥，买现在有明确划片的二手房。
仅供参考。
五
Q:
请问。现有420万现金想在海淀购房，无学区需求，最好能离北大附小和北大附中和牡丹园 近些，方便送孩子和通勤，考虑三居。希望能有舒适度，比如明厨明卫明客厅。不想背太多负债，250万以下。
A：
1、海淀购房+无学区需求，那就让当地中介给找溢价低的呗，或者是看房的时候自己算算就行，学院路和花园路学区都有这种房。
2、不过您这要求可偏高了，减去税费要650万之内的三居，要明厨明卫明客厅，那基本就是商品房，面积100平以上才有可能，单价在6万左右的。而且还要求是海淀，这种房几乎没有，溢价再低也不太可能。除非是有硬伤的，但您又要求有舒适度，这种各项都兼顾的在海淀太难找了，几乎没有。
3、要不就看看朝阳吧，肯定能买到总价合适的。不过也考虑好，如果是商品房没硬伤还这个价格，那背后原因就是保值不太好，涨的慢或跌的多造成的，一般都是老公寓小区有这种房源。
仅供参考。
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