北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我是孩子家长，外地的，对北京房子可以说一无所知，所以恳请章哥帮我分析一下。儿子在亦庄，国企外包，女朋友在望京，阿里巴巴，他俩月收入目前到手的共2.5万左右，年底会有十万多点的奖金，都工作6年了，目前他俩公积金账户有约25万。都没有北京户口。
两家庭背景是这样的，我们在县城，夫妻事业编，两人工资各七八千。在香河先后买2个房，总投入近180万。女孩家燕郊的，自住一套，出租一套，她父母没有工作，据说社保开的很少。
我的问题是：
1、从我描述的我们自身条件和目前的经济形势以及房价走势看，适不适合现在在北京买房子？如果买，香河的房子必须卖掉一个，未来香河还会有一点点上浮吗？如果不买，27年再出手？
2、如果首付300万，贷款150，可以选择哪里？有人推荐宋家庄地铁站附近或者十里河，章哥有什么好的建议吗？具体哪些小区我们可以考虑？
我关注章哥好久了，我这么描述诉求好像也不全面，重点我是真的不懂，麻烦了，请您尽量多多给些建议，榴景秀苑您了解吗？
A：
1、房子是用来住的，即便不考虑经济形势和楼市行情，那两人都工作6年就是28岁了，从结婚自住的角度也该买房啊。
经济形势的话是肯定很不好，楼市也低迷到几乎最低点。我不认为北京房价还能走低什么，因为一是租金收益率已经和银行存款利率差不多了，二是救市政策还会出台，银行也会继续的降息降准。我不认为北京房价还能大涨，但对抗通胀还是能做到的。
2、香河的房价，如果北京要上涨的话当然也是跟随了，北三县历次行情都是如此。但单独上涨的可能性没有，整体走势也不太可能超过北京。
3、有需求就买，不着急那就等到27年呗。不过如果是想等香河回暖后再换到北京，那大概率是占不到什么便宜的。
4、450万，亦庄和望京，那哪边的工作稳定就靠近哪边吧，紧着一方为好。这样等有孩子后不至于两人都奔波辛苦，便于照顾孩子。
如果取中的话常规建议是东五环外的常营附近，这预算能买到两居，各项算兼顾，包括保值，学校也能买到还不错的（没有学区溢价）。
5、宋家庄或十里河，自住角度都挺好的，价格相对低，配套也齐全。劣势地段儿不算太强，都收到“南三北五”的影响。典型的是十里河的弘善家园，价格走势明显弱于北部。但对应的是居住的性价比高，所以看自己更注重哪方面吧，各有优劣。
6、我没什么明确建议似的，还是先决定是否买房吧，然后再看买在哪边。如果是靠近亦庄，那常规建议是买在河西北部，这里目前还不算亦庄学区，没学区溢价，如果将来划入亦庄就算占便宜，没划入也不吃亏。
如果是在望京，那常规建议是在北部为主，包括来广营的阿里附近，价格走势比南部强一些。还没结婚就避开陈分等带溢价的学区，等孩子上学期再考虑也不晚。
7、榴景秀苑，不算太了解，鲁能（央企下属）开发的，政策性住房，土地拍卖的时候轰动北京地产界。另一个名字是“鲁能丰和台”，四环内第一个自住型商品房，限价2.2万，鲁能肯定是至少没赚钱。小区不错，挺好的围合式次新小区，规模小点儿，公寓形式，价格走势普通吧，在板块内也没占到多少便宜，优势是经济实惠。
仅供参考。
二
Q:
请问，我想问问北京租购同权的情况，在我印象中这政策很多年了，那怎么现在还会有学区房呢？当然我有房子，只不过是郊区的，而我在东三环上班，租房，我想让孩子上白家庄小学，将来上八十中。
但房东不同意，说除非是买房，否则租房的上不了。所以我很纠结，不是说不能买，而是我买房没有意义，家里本身有房没必要再买。所以我想起租购同权了，好多年了，什么情况了？怎么执行的？我这种情况怎么解决？
A：
1、租购同权是很多年了，一直存在。胡同里的平房大多都是公房，和私房的同样上学，有户口和居住证明就行了。然后北京明确租购同权是2012年，公租房出现了，政策就规定了租户也可以就近入学，和本地买房的业主同等权利。
再之后是因为学区房出现+房价上涨，所以中央也提出了租购同权。之后是广州积极响应，制定了租私人产权房也能在本地上学的政策。再之后就是北京也明确了租房上学的办法，快十年了，执行的挺好的，虽然有些闲置但也算公平。
2、之所以还有学区房，就是因为学区划片呗，学校之间也是有差距等级的。这就跟买车+租车似的，拥有同等的交通权利，也是租购同权。但毕竟有买车的，也有车牌子的限制，那这牌子就自然出现溢价了，跟学区房的道理一样。
3、房东有什么权利不同意啊？我估计是您没太理解，他的意思应该是白小+80的学位紧张，有房的还安排不过来呢，租房的就顺位靠后呗，未必能对口入学。
这就是资源紧张时候的无奈手段，要不然应该怎么分配啊？是排队还是摇号，或者是家长们考试？实在不行就打一架？甭管用哪种机制都得有个规则吧，再不合理的制度也比没有强，再不合理的交规也比随便乱开强。
4、您这问题不好解决，可以租房试试，具体的申请资格和流程网上都有，自己对照着准备吧。普通中学都不难申请，租房也能对口，但学校越好难度就越大，好资源什么时候都稀缺，凭本事靠运气的抢吧，我帮不上忙。
仅供参考。
三
Q:
请问：我的购房预算400w左右，在朝阳门工作，孩子在朝阳区崔各庄上学，目前租房住在学校跟前。明年孩子要上高中了，我们非京户有工作居住证，是不是上高中一定要有房产呢，如果是，那要买房买在朝阳区，哪里方便通勤呢，也能保值一些，房子两居就行，求推荐！
A：
1、高中不是义务教育，也就不对口入学，和房产没任何关系，只要符合规定就行。是指普通高中吗？那就是符合九类人的政策，不用有房产。
2、哪里通勤方便得看自己的工作地点了，这外人不好建议，只能是自己感受。
3、400万预算，常规建议是东四环外，先看朝青四惠一带。过几年还要置换的就看商品房，房龄新一些的流动性好，保值大多数都至少不落后。如果没合适的就看五环外常营一带，能买到更大的面积。保值大多不错，包括草桥的那几个保障房小区。
如果是长期居住的话看老房也行，无所谓房龄了，只要户型宜居就行，必定是跟随板块大盘涨跌，不吃亏也不占便宜。
4、不过说实话，既然明年就要中考了，怎么这会儿还提上学相关的问题啊？提醒一句，如果只是有工作居住证，不是“九类人”，那是上不了北京普通高中的，只能是职高中专或技校，再或者是民办国际校。但如果是九类人，那有没有工作居住证都无所谓，都能按规定上普高。
据说是有能办理用工居证上普高的机构，但我只是听说，没接触过，也没见过成功案例。
仅供参考。
四
Q:
我们想问成都的房产问题。我们名下是有一套海淀五棵松的小两居，估价400万吧，但是租金只有每月5000多块钱，刨去取暖费和物业费的年化收益率1.4%。
现在是孩子的同学介绍了成都的房子，70年产权的商住两用，租金收益率能达到3%以上。400万可以买两到三套，手续问题都能解决。
A：
1、我对成都不懂啊，好几年都没去过了，对当地楼市都没感觉了，不敢瞎说。
2、不过说个楼市的普遍规律吧。如果租金收益很高，那通常都意味着风险大或升值慢，也就是甘蔗不能两头甜，不可能各项优势都占。
那如果说成都这房子的收益率真的3%，那大多数都是因为价格走势偏弱，而且还不太好卖，否则您孩子的同学也犯不上找北京人去接盘。
3、另外如果想投资70年的商住两用，那北京其实也有的是，400万肯定能买到，租金收益率也能在3%左右，至少2%以上吧。
比如典型的朝阳双井的优士阁，昨天刚有人问我的。地段儿非常好，房价也相对低，单价才3万多一平，一套100来平的400万吧。租金是能租每月1万以上，每年十多万，收益率应该在3%左右了，跟成都的差不多。
4、所以我建议是先考虑好这种商住两用的公寓的优劣势，或者是自己的主要需求，看自己更重视哪方面，想好了再行动。另外我觉得没必要舍近求远，北京很多收益高的呢。更典型的就是Soho，70年的那种，租金收益也都不低，就是升值慢点儿而已。
仅供参考。
五
Q:
我遇到个大难题，我家孩子明年上学，而我们的房子在紫薇天悦，对口陈经纶嘉铭，在朝阳是很不错的，但感觉还是不如西城，所以就添了200万换到了月坛的船舶家属院，对口三里河三小。
但这几个月和邻居交流才发现，西城的派位似乎有些名额倾向太严重了，普通家庭是很难选中八中等校的，铁二的概率都不高。而且得知如果派入161以下的中学，那从成绩来说是不如陈经纶嘉铭的。
所以我们现在很纠结了，感觉这次换房太草率了，房子居住条件下降了很多，学校也很有可能不如原来的。但如果再换回去是不是也没有道理啊，平白无故损失了好几十万。
A：
1、这也不算什么难题吧，既来之则安之，不琢磨不就不纠结了吗！
2、简单说吧，以陈经纶嘉铭的成绩排名来说，如果换到西城普通学区算是失误，或者是没什么意义。但换到月坛不算草率，毕竟是西城顶级学区，从整体资源来说是优于朝阳的。也就是说朝阳是单独的学校很强，而西城是整体的资源更强。
3、从房子来讲怎么说呢？肯定是增加了学区溢价的比例，但也不算太高吧。嘉铭桐城如果不是太大的户型，或者千万左右的房产的溢价是10%左右。而月坛增加200万之后估计租售比应该在1000左右，溢价率30%吧，所以也就增加了20%左右，说的过去，毕竟得到了西城的教育资源。
4、所以我觉得没必要太纠结了，已经如此，何必自己找别扭呢？而且西城的派位挺公平的，所谓的倾斜无非是政保而已，这本身就跟普通家庭无关，甭琢磨就无所谓了。最重要的是离小升初还早着呢，到时候要中奖了呢？那不就皆大欢喜了吗！
5、总之我觉得没必要纠结，还是这话，既来之则安之，世上本无事，没必要自扰之。
仅供参考。
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