昨天收到一个粉丝的私信，问题很典型，我觉得很有代表性。
这位朋友说：2017年在大兴买了套老房子，当时293万，现在只能卖150万左右，还有114万贷款没还清。卖了基本是血亏，但不卖的话每月月供7700，租金才2800，一直在失血。现在很纠结，问我是割肉卖掉、继续持有，还是换房？
看到这个问题，我很能理解这位朋友的纠结。但纠结归纠结，该面对的还是要面对。我先说我的结论：建议割肉卖掉。
为什么要割肉？
咱们先算算账。每月月供7700，租金2800，月亏损4900。一年下来就是将近6万的现金流出。这还没算房屋折旧、维修、空置等隐性成本。
6万块钱什么概念？够给孩子多报几个兴趣班吧，哈哈！开个玩笑；而你现在等于每年往这房子里扔6万，还不知道什么时候能回本。
更关键的是，从房子本身来看，大兴的老房子，未来升值空间真的很有限。现在年轻人买房要的是品质、电梯、停车位、好物业，老房子的竞争力越来越弱。就算北京房价整体上涨，这种房子也是最后才轮到的，而且涨幅肯定跑不赢大盘。
继续持有的风险
很多人舍不得割肉，总想着再等等，万一涨回来呢？但问题是，你等得起吗？
按照现在每年6万的失血速度，如果房价5年内不涨，你就要额外损失30万。而这30万，已经接近你现在卖房能回笼的资金了。更别说老房子的维修成本会越来越高，水管、电路、防水这些随时可能出问题。
而且，你现在的资金被这套房子完全套住了，如果市场上出现更好的机会，你也没钱去抓。这就是典型的机会成本。
换房要慎重
至于换房，我的建议是先卖后买，不要急于重新入场。
现在北京楼市还在调整期，价格还没完全稳定。你把房子卖了，能回笼30多万现金，虽然比起当初的首付确实亏了不少，但至少止损了。
拿到现金后，先别急着买新房。可以观望一段时间，一边看市场走势，一边积累资金。等时机合适了再出手，选择那些真正有升值潜力的房子：
比如地铁沿线的次新房，或者一些总价不高但地段不错的小户型。总之，要避免再踩同样的坑。
心态决定一切
我知道亏这么多钱心里不好受，但投资就是这样，有赚有赔。关键是要理性分析，及时止损。
你想想，如果继续硬撑下去，每年6万的失血，3年就是18万，5年就是30万。到那时候，不仅房子可能还是这个价，你还额外损失了这么多现金流。
而如果现在割肉卖掉，虽然一次性亏得多，但至少止住了失血，还保留了重新选择的机会。
具体操作建议
如果决定卖房，建议这么操作：
定价要合理：150万如果是市场价，就别再幻想能卖更高了。定价过高只会拖延出售时间，增加持有成本。
做好宣传：虽然是老房子，但总有适合的客户群体。比如预算有限的首次置业者，或者在大兴工作的人群。
总结
房子投资，最怕的就是感情用事。明知道是个坑，却因为舍不得已经投入的成本而继续往里扔钱，这是典型的沉没成本谬误。
你现在面临的选择，本质上不是割肉不割肉的问题，而是要不要及时止损的问题。从数据上看，继续持有的风险远大于收益，果断卖掉是最理性的选择。
当然，最终怎么决定还是要看你自己。但我的建议是：长痛不如短痛，与其慢性失血，不如一次性解决问题。
希望我的分析对你有帮助，也希望你能做出最适合自己的选择。