大家帮2025年北京市场的第7篇推送
当“好房子”不再是稀缺品，那什么样创新还能吸引买房人？
今年到目前为止，北京单价8W+豪宅市场中，海淀和朝阳成为绝对的顶流。
1-4月，北京单价8万+豪宅市场成交套数破百的5个新房项目中，海淀占4个，朝阳占1个，放大到前10名，海淀、朝阳则各占4个。
图源京楼销售排行榜
尤其是3月份海淀三杰先后亮相，迅速霸占北京豪宅市场，以“三足鼎立”之势成为整个北京新房市场的焦点。
同时，北京宸园在经过2024年仅入市3个月拿下全北京探花的传奇后，进入2025年继续强势表现，成为京楼排行榜TOP3的常客。
图源京楼销售排行榜
如今五月底，海淀和樾双雄、朝阳宸园系列也进入尾声，但传奇似乎还在延续。
海淀朱房双子分别完成亮相，朝阳三间房双雄刚刚完成联动，大兴新城西、黄村豪宅也在摩拳擦掌，顺义温榆河豪宅也伺机而动。
北京豪宅，在6月开始集中发力，今儿咱们说海淀和朝阳。
关于更多北京豪宅信息，你有啥内幕和包哥分享吗？或者你想随时收到最新的一手消息，都可以加包哥微信，咱们群里聊去。
海淀
臻澐、海晏亮相朱房
朱房双子先后在5月15日和28日亮相。
臻澐、海晏位置图
臻澐是华润+中铁+招商当时一起拿的地，最后由更懂海淀、更懂朱房、更懂清河的华润操盘。
为什么说华润更懂？因为海淀二手房传奇清河橡树湾，就是华润打造的，而臻澐就在清河橡树湾的西南侧。
臻澐的位置有个天然的优势，就是向西可以眺望西山，南侧就是清河，高层向西南方向眺望，还能看到清华、北大和圆明园。
图源华润置地北京官微
而且，为了最大程度的享受西山的景观资源，臻澐在楼栋上采取了错栋排布，做到了西边户，户户能观西山。
臻澐楼栋效果图
说到西山，臻澐此次还在园林中设计了四季花厅，能把夕阳框进画面，想想都好看。
四季花厅效果图
臻澐在发布会上也公布了很多产品信息，臻澐是华润置地按照好房子样板来打造的，也公布了在政策牵引下自己的好房子体系，在策略层总结为“三好十二优”。
在当别家的好房子还在卷得房率等前端环节时，华润已经在卷业主、卷服务等末端环节，显然华润对好房子的认知已经进入next level。
华润置地好房子体系
在包哥看来，臻澐在做豪宅方面，没有选择高高在上，而是愿意“听人话、办人事”，这在豪宅项目中非常难得。
比如臻澐此次的产品是通过大量的客研之后落地的，在此基础上它打造了：
华润置地首个“静音住宅"、首个全屋健康灯光系统、与孩子“共同成长”的学习空间、让智能化从好用到好用。
几乎每一个设计细节都可以说三天三夜的程度，想了解的加包哥微信（maifangdjb01），我发你详细资料。
而臻澐隔壁的建发海晏，也在昨天（5.28）举办了盛大的全球发布会。
海晏这场发布会，主打一个“北京情节”，也引发了业内的朋友圈刷屏，齐赞用心。
图源建发海晏
海晏在前两天开了样板间，采用了验资看房的模式，300平以下验资500万，300平以上的验资1000万。
包哥以媒体身份抢先看了样板间，再结合他们的发布会的内容，真的是在物质和情感上，给足你获得感和满足感。
首先建发标志性的大门，也用在了海淀朱房，这似乎已经成为建发豪宅的标配。
售楼处海晏大门模型
海晏的产品给包哥印象最深的有三个细节：
一个是“阳台”的设计给海淀新房带来了新的突破，它在自己的所有户型中，客厅部分都设计了一步阳台，宽30公分。
海晏183平4居户型
这30公分，实际上并未有什么大的作用，但这让客厅能设计落地窗，还能设计滑轨门，而非传统的只能设计窗户。
包哥，将它称之为“向外30公分的自由”。
还有一个细节，就是海晏含石量非常高，从进门前的门牌位置，到入户玄关再到地面、客厅背景板、卫生间台盆等等，都是奢石。
而且，海晏还尊重业主个性化需求，可以从五种奢石中选择自己喜欢的，进行铺装。
5种奢石展示
最后一个细节，就是海晏为了做到“静音社区”，全屋窗户都采用的旭格门窗，甚至连卫生间的窗户都不例外。
朱房双子的产品面积段，臻澐主要是134平—275平，海晏更大些，最小183平，最大要345平，二者在180和200面积段有部分重合。
价格方面，海晏应该要比臻园高。
不过，不管是臻澐还是海晏，都有自身独特的亮点，不出意外，他们将成为继功德寺双雄之后，北京楼市又一组顶流。
想要臻澐、海晏详细资料的，加包哥微信，我私下发你。
朝阳
朝观天珺、满曜联动三间房
好的关系，一定是互相托举，彼此共荣。
这样的画面，包哥在朝阳三间房的两个项目看到了。保利朝观天珺和金茂满曜两个项目，彼此喊话，互相致敬。
金茂、保利互动海报
包哥听说，保利和金茂的高层领导，都曾在不同场合向两个项目的操盘团队明示，朝观天珺和金茂满曜是“竞合关系”，两个项目不搞恶性竞争，更不搞价格战，要专心做好产品和服务，提升区域板块的价值，最终实现共赢。
讲真，这样“有爱”的画面，包哥已经很多年没看到了，一瞬间仿佛又回到了楼市黄金时代，那个几乎没有竞品，全是友商的年代。
回到两个项目。
今年2月11日，保利联合金茂一起拿下朝阳三间房0006、0007地块，后双方决定各自开发一个地块，0006地块由保利开发，定名朝观天珺，0007地块由金茂开发，定名为满曜。
三间房项目位置
无论是朝观天珺还是满曜，都是保利和金茂，各自在产品线上使出浑身解数。
不搞竞争，做好自己，是两个项目给包哥最大的感受。
首先，朝观天珺，名副其实的双铁盘，北侧距离褡裢坡地铁站直线200米，西南侧是在建的22号线定福庄站，直线距离800米左右。
朝观天珺这次也是在产品上下足了功夫，其中最大的亮点就是139平四居的户型，实际使用率趋近100%。
朝观天珺139平4居户型图
要知道，这是在朝阳啊，得房率接近100%，有什么意义不用包哥多说了吧。
朝观天珺的设计细节方面，我们还以139平户型说，南向3面宽全部设计内嵌阳台+落地窗，北向设备平台也全部都包在室内。
还有一个细节，就是139平整套房子的8个窗户全部采用外凸设计，这又拓展了室内空间。
而且这个139平4居还设计了2.5卫，以0.5卫的设计，为老人房配属了专门的卫生间。
另外，朝观天珺还有92平、122平还有最大157平三个面积段户型，私信包哥拿高清户型图和资料。
包哥还想重点提一下朝观天珺的园林设计，它打造了五进园林、五重桥景，还形成了九章如意园和两大景观环线的园林系统，中央园林面积突破万平米关口，甚至从不同角度观察，都能形成不同的视觉效果和景观。
朝观天珺园林效果图
而满曜是金茂“金玉满堂”新产品系中，满系首个北京落地项目。
包哥听说，金茂从上至下非常重视满曜项目的呈现，集团高级领导甚至亲自对项目规划设计方案把关、调整。
一般集团开始重视，那项目肯定差不了。
包哥觉得最吸睛的是金茂满曜“蓝色的大门”，项目在社区主入口打造了150米的“超级界面”，首次使用特制陶板构建外立面，爱马仕同款的蓝绿色陶板为金茂专门开模定制。
好看，独一无二的好看。
社区大门效果图
产品面积段方面，金茂满曜比较纯粹，116平-159平，最高的实际使用率也基本上接近100%。
包哥最喜欢159平3居，金茂满曜没有追求南向4面宽，而是把更大的面宽尺度放给了客厅和南向双套房，客厅面宽达到6.3米，南向主卧面宽3.8米，南向次卧面宽也有3.2米。
金茂满曜159平4居户型
同时，这个户型做到了餐客同款，整个餐厨客空间超过75平，尺度感拉满。
满曜的“含石量”非常高，多处采用石材铺装。其中电视背景墙铺装巴西鱼肚灰石材，地面铺装月光米黄石材，高级且极具审美。
还有金茂的传统强项科技系统，满曜必须配备。与其他豪宅项目的科技系统相比，金茂的科技系统已经是一套非常成熟的体系，运用起来也更加得心应手。
豪宅相比于刚需盘来讲，不仅在于装修标准的高，更在于设计细节的极致追求，而这点也是包哥想看豪宅的原因，因为你总能从中感受到“有钱人的生活”。
近期即将入市豪宅项目，今儿咱们说的是海淀和朝阳篇，这两个区域每个区域都是两个贴面，但各有特色的项目。
不出意外，海淀、朝阳将成为北京6月之后的楼市焦点。
当然，不止这两个区域有豪宅，豪宅也不一定全是8W+以上，每个区域都有每个区域的豪宅。
下周，咱们继续讲。
以上。
关于海淀臻澐、海晏，朝阳朝观天珺、满曜，你还有什么想说的，或者想要详细资料，加包哥微信，咱们私聊去。
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