北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，若小学上中关村三小，考虑近几年dz比例减小，听说大部分毕业去了十九中。若成绩一般，在小升初时，可否通过置换房产来换区域呢？若可行，是小升初报名前置换完参加派位即可还是要在小学就办转学？
A：
1、小升初换学区，可以是可以，但是不敢保证进入对口校啊。毕竟海淀不是朝阳，小升初时是不能以房子来对口学校的。
所以常规来说，如果小升初时感觉在海淀成绩普通，那可以考虑西城和朝阳。西城是整体资源强，跟着大部队不吃亏。朝阳是可以单校，进入名校中学的概率高，而且单独对口中学的房子也没什么溢价，居住角度的性价比高。
2、能提前就尽量吧，一般三四年级就基本确定天分和成绩了，至少是能确定是否有资格参与点招了。所以最好别超四年级，否则之后两年也未必能让成绩提升，就是等派位而已。
另外一点，如果是转其他行政区，那以海淀小学的学习氛围，只要是成绩中等以上，那到了外区一般都能感到成绩优越感。这至少是能增加孩子的信心，对增强学习兴趣也是好事儿。
3、借这话题讲个案例吧，前几年某海淀虎妈讲的。她家孩子在海淀就是中等偏上吧，无论打乒乓球还是学习都不突出。
他们本想放弃乒乓球了，因为教练说孩子没什么天分+不太努力。但他们暑假带孩子去了趟欧洲，偶然跟当地孩子切磋了一下。结果就是横扫运动场呗，孩子享受到了从未有过的成就感，回国之后就主动练球了。
这下让当妈的开窍了。于是她不光让孩子在海淀上课，隔些日子还去其他区体验几节课。目的不算太阳光，就是让孩子享受一下成绩优越感，毕竟大部分其他区的课外班都没海淀难。
这对成绩未必有直接的帮助，但是对孩子的心态有按摩作用，至少是减少对鸡娃的抗拒。让孩子体会到努力是有用的，换个战场就能得到成就感。
仅供参考。
二
Q:
请问荣丰2008还有投资价值吗？现在价格降了不少了，之前400万以上的都降到300万出头了，溢价是不是降到很低了？此时买入是时机吗？
A：
1、我反正不建议投资这种房，太典型的公寓占坑儿房了，为了孩子上学买来没问题，投资则还是风险大。
甚至说即便这里不是学区房，那我也不建议投资这种公寓，除了租金收益率相对高之外，其他各方面都不占优势。但这看自己的判断吧，别人说什么都没用。
2、跌幅25%，有这么高吗？如果是的话那肯定降了不少溢价，但也未必很低，还是算算账吧。
现在单价多少钱啊？14万左右差不多吧，那300来万的就是25平的。能租多少钱？我估计4500每个月应该差不多，那租售比就是700出头儿吧。确实降了不少，之前动辄900呢。
但跟朝阳的炫特比较一下吧，都是70年的小户型公寓，只是朝阳的没溢价而已。这里能租4500的估计是35平的，现在200多万吧，租售比500以内，算500吧。那用700除以500，溢价率还是40%，仍然不低，远超西城平均值。
3、真要想买那现在就算时机呗。已经五月底了，该买房入学的都买完了，对于学区房来说算淡季。但我还是这话，不建议聊什么投资，自己判断吧。
仅供参考。
三
Q:
请问招商臻园和花香壹号的投资价值怎样？我是刚需，主要考虑的是自住，但也不能不考虑保值的问题。另外这里的学区怎么样？算是丰台五小的学区房吗？上十二中的概率大吗？
A：
1、丰台五小在北大地呢，这里只不过算是集团校而已，北京哪所名校都不少分校呢，但大多数都是挂名，谈不上什么学区房。
上十二中的概率肯定不大呗，非常小，只能到时候看运气了，估计一个年级也没多少摇号的名额。这都是中介或售楼处瞎忽悠的吧？别信这个，吹的都没边儿了。
2、我不爱聊新房，说好听的没人给钱，说不好听的老惹麻烦犯不上。简单说吧，这地段儿是典型的两区交界，又是边缘地带，不太好发展什么，连大型的配套都会建设的很慢。
这就看京良路的改造吧，人家房山那边十多年前就修完了，这边就因为是大兴丰台的交叉地段，拖到今天还拖着呢。那这问题来了，连最基础的交通都这么扯皮，之后的配套会怎样啊？
而且还没地铁，就算有规划也指不定哪年呢，弄不好通车的时候小区都老了。地铁对于市区无所谓，但对于偏远地段来说有了不加分，没有的话减分。
3、其他的我不好多说什么了。要不问问周边的那一圈儿小产权吧，看看他们对未来的预期怎样。也可以跟明春苑或长丰园的业主聊聊，看看他们的感受如何？肯定比我说的客观。
仅供参考。
四
Q:
请问，我也是想投资环京的房子，现在看的是永清的，按中介说前几年最高到过2万多，现在都已经是7000了，我觉得应该是地板价了吧，跌去了70%，这是不是开发商的成本？这种情况适不适合这种时期投资？主要是我资金少，有北京购房资格但买不起，只好先看环京的。
A：
1、环京的我可不懂，永清更是都好几年没去过了，不敢建议。我只能说北京的基本上是到底了，因为租金收益率快和银行存款利息差不多了，甚至有的已经超过了。但永清的我不清楚，算算吧，如果也接近存款利息就基本到底了。但到底了也未必就代表短期内能回暖，只是说下跌的空间有可能没什么了。
2、开发商的成本怎么说呢？如果说是建安成本的话一般2000多块钱，连绿化和配套设施都包括了，档次高点儿的小区也不过是3000来块钱。
甚至这么说吧，即便是在北京，5000块钱就能覆盖绝大多数小区的建安成本，所以政府的保证金才定的是5000。环京我不知道多少钱，但一般3000的押金就够了。
土地成本我不清楚，每个城市的每个地块都不一样。可以上网查招拍挂的价格，但知道了也没什么意义。反正7000块钱对于开发商肯定不赔，毕竟很多小城市的市中心新房才5000多，人家也是赚钱的。
3、我反正是不建议投资环京的，不是说不涨，而是波动大，涨的猛了就跌的狠，这几年的波动让不少人都赔钱了，还是谨慎为好吧。
仅供参考。
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